El mercat de la vivenda: Seguim sumant despropòsits a la tempesta perfecta (2 de 3)

A continuació del fil del meu article anterior, en què parlava del mercat de l’habitatge de propietat, tenia planejat escriure sobre el mercat de l’habitatge de lloguer, però el govern de Catalunya me l’ha jugat amb un anunci disruptiu que significa un altre tret al peu a la recerca de solucions al problema de l’accés a l’habitatge.

La iniciativa consisteix a pujar del 3% al 20% l’impost de transmissions patrimonials (ITP) a les grans forquilles que es dediquen a la compra, promoció i rehabilitació d’habitatges a Catalunya, és a dir, aquells que ofereixen habitatges al mercat.

Fins a la data de l´anunci, d´un habitatge que costava 100.000€, uns 33.000€ (*) acabaven en mans de l´administració ja sigui per taxes locals, impostos autonòmics o estatals. Tot i això, a partir d’ara d’un pis de 100.000€ comprat a una empresa promotora o constructora, n’hi haurà un 11% més, és a dir 41.000€ (*), que aniran a parar a les arques de l’estat, ia més, la resta de partides disminueixen, inclòs el marge del promotor.

I qui paga aquests impostos? Doncs, en primer terme, els pagarà el promotor, però els habitatges es construeixen per vendre, per tant, l’efecte a mitjà termini serà el probable encariment dels pisos per al consumidor final o, eventualment, una reducció de l’oferta per la disminució de la rendibilitat.

I quan passarà això? Quan aquests habitatges arribin al mercat (als 18-24 mesos de la posada en marxa del nou impost).  

I qui guanya amb aquesta mesura? Doncs suposadament l’administració autonòmica, que segons les previsions recaptarà més diners. El que passa és que els impostos, si són molt alts distorsionen el mercat, i si l’administració s’està emportant el 41% d’una operació (sense risc) i que el promotor només guanya el 13% (assumint el risc), no em sembla racional econòmicament esperar un altre boom de la construcció com el que vivim la primera dècada d’aquest segle.

I què passarà amb el mercat de l’habitatge? Doncs el que ens diu la teoria econòmica és que poden ocórrer 3 supòsits que ordenaré de menor a major probabilitat:

1. Que els constructors/promotors decideixin guanyar menys diners (reduint el seu marge del 13% al 2%) i suportant totalment aquest cost més alt, per tant, haurien de mantenir els preus de venda, ia més continuar proporcionant al mercat el mateix nombre d’habitatges que abans de l’impost. La conseqüència seria nul·la per als que busquen comprar, sense augment de preus, ni reducció d’oferta. Aquesta és la hipòtesi del govern català. Tot i això, és evident que les empreses no són ONG’s, així que una pujada impositiva d’un 500% (del 3% al 20%) es menjaria el 85% del marge del promotor, i si la seva rendibilitat disminueix, els seus inversors i els seus bancs deixarien de prestar-los diners.
2. Que els constructors/promotors vulguin mantenir els seus marges i repercuteixin totalment aquest impost directament en els preus de venda, i que alhora mantinguin el mateix nombre d’habitatges en construcció. La conseqüència seria una pujada ADDICIONAL del preu de l’habitatge de l’11%. Això reduirà la demanda, perquè en encarir els preus, menys gent es podrà hipotecar, i llavors podrien quedar-se alguns habitatges per vendre, i la reducció de vendes, podria abocar alguns constructors/promotors a tenir dificultats financeres i fins i tot a la fallida.
3. Que els constructors/promotors redueixin el nombre d’habitatges en construcció/rehabilitació a Catalunya (per exemple desviant el seu negoci a altres comunitats on el marge és més gran). La conseqüència serà un augment relatiu dels preus per l’escassetat d’oferta. D’altra banda, aquesta reducció de l’oferta també podria agreujar-se per la fuita de capitals del sector immobiliari, que seran canalitzades per inversors (institucionals) a altres actius amb més rendibilitat.

Quina és la situació més probable? Doncs potser una barreja de totes elles, perquè el resultat final dependrà de milers de decisions que s’entremesclen en un període de temps de diversos mesos i anys.

I qui sortirà perdent? Doncs en aquest cas les famílies sense llar a Catalunya, que estiguin a la recerca d’un habitatge tant de lloguer com de compra. Perquè els habitatges de compra seran més cars, i n’hi haurà menys, i els de lloguer es reduiran encara més, perquè en estar limitada la seva renda, el rendiment serà menor, ia l’inversor serà més rendible invertir en un altre sector.  

Reflexió : Els governs han de prendre decisions al mercat de l’habitatge, però si fa un parell de setmanes proposàvem incentivar l’oferta d’habitatge, com a economista, se’m fa molt complicat entendre com aquesta mesura (pujar els impostos a què construeix/rehabilita habitatges) ajudarà a augmentar l’oferta del mercat immobiliari.

En qualsevol cas, als que esteu buscant habitatge, els meus 4 consells:

1. No us dormiu, per cada habitatge a la venda hi ha 4 compradors mirant. I les bones oportunitats volen.
2. Comprar abans de llogar.
3. Prioritzar quantitat (metres quadrats) abans que qualitat (d’acabats).
4. Millor centre que perifèria.

Bones Nits i Bona Sort!

NOTES:

(*) Al cost de construcció d’un habitatge, que està desglossat als articles de sota ia la imatge de portada, li he sumat el 10% d’ITP que ha de pagar el comprador finalista, i ho he tornat a deixar en base 100. El càlcul que he fet és 25%*90%+10%=33% aprox.

(**) Elaboració pròpia a partir de dades de Cinco Días i Institut de tecnologia de la construcció de Catalunya:

https://itec.cat/wp-content/uploads/2022/06/ArticleCostosConstruccio_CAST_compressed.pdf

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/02/12/midinero/1518451000_001933.html