El problema de l’habitatge a Espanya: La tempesta perfecta (1a part)

L’habitatge a Espanya: dades i context

A Espanya hi ha uns 26 milions d’habitatges , dels quals 18,5 milions són habitatges principals. La resta es divideix entre 4,25 milions de segones residències i 3,84 milions de vivendes buides (no hi ha consum elèctric).

Dels 18,5 milions d’habitatges principals , el 75% (14 milions) són usats pels seus propietaris, mentre que només 3 milions d’habitatges ( 16% ) estan destinades al mercat del lloguer. A més, hi ha 1,5 milions d’habitatges que no es lloguen al mercat, sinó que es destinen a la cessió gratuïta a familiars.

Segons l’ INE , a Espanya hi ha 351.389 habitatges (1,3% del total) que es dediquen al lloguer de curta durada (anomenem-lo turístic per simplificar). La majoria d’aquests immobles es lloguen per períodes inferiors a 3 mesos a l’any, cosa que indica un ús més aviat privat i d’ingrés ocasional. I més del 76% d’aquests habitatges estan a municipis turístics de menys de 7.000 habitants .

Per posar-ho en perspectiva local, a Barcelona, ​​a l’agost de 2023, hi havia censades (segons dades de l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), 794.272 habitatges. D’aquests, el 9,3% (al voltant de 75.500) eren buits. 225.405 més de 7,325.405) . estaven destinades a l’ús turístic , cosa que representa el 0,93% del total d’habitatges de la ciutat, i menys del 3,3% del total d’habitatges de lloguer.

Fins ara hem vist el panorama actual dels habitatges a Espanya. Però el mercat immobiliari és dinàmic: l’oferta i la demanda varien amb el temps.

Mercat

A qualsevol economia de mercat, els preus els fixa l’acord entre compradors i venedors. Quan hi ha un excés doferta, el preu baixa, i si hi ha un excés de demanda, el preu puja.

I això és el que passa ja amb el preu del lloguer a Espanya, i el que també passarà amb el de l’habitatge de compra. Irremeiablement. Vegem perquè.

Compradors

Des del 2015 fins al 2023 , la creació neta de llars (noves famílies que necessiten un habitatge) s’ha multiplicat per SIS . El 2023 es van crear més de 272.000 noves llars , davant les 47.000 de 2015 .

Aquest augment és degut a diversos factors:

1. Canvis demogràfics: En els darrers 8 anys, la població espanyola ha augmentat en 1,4 milions de persones.
2. Canvis sociològics: Les llars creades tenen cada vegada menor nombre de membres (singles, famílies de pares separats, pensionistes), el 1980, la llar mitjana tenia 3,59 persones, avui en té 2,5.  
3. Immigrants i estrangers : La població resident d’altres països ha crescut un 40% a la darrera dècada, ia més el 80% d’aquesta població es concentra en àrees urbanes. D’altra banda, la compra d’habitatge per part dels no residents (normalment segona residència a zones turístiques), ha augmentat fins arribar al 15% del nombre total, quan el 2015 era només del 8%.
4. Crèdit Hipotecari: Després de lustres amb molta cautela, les entitats bancàries estan finançant hipoteques amb percentatges superiors al tradicional 80%, i que poden arribar al 100% del valor de compra, cosa que està augmentant la quantitat de famílies que compren, que no necessiten tenir estalviat el 30% (20% de compra +10% d’impostos).

Per si això no fos poc, aquest creixement demogràfic s’ha concentrat en determinades regions:

1. Només el 15% de l’augment poblacional s’ha anat a viure a municipis petits, mentre que les grans ciutats i àrees metropolitanes han absorbit el 41% del creixement.
2. Quatre comunitats: Catalunya, Madrid, Andalusia i la Comunitat Valenciana , que representen menys del 60% de l’estoc de famílies actual , han acollit prop del 70% de la demanda de noves llars formades el 2022 i 2023 .
3. Si baixem més al detall, de les 52 províncies que té Espanya, en només cinc (Màlaga, Alacant, València, Barcelona i Madrid) es van formar més del 50% de les noves llars del 2023.
4. D’altra banda, les ciutats de Madrid, Barcelona i València van rebre al voltant del 45% dels 180.000 joves entre 20 i 34 anys que van canviar el seu municipi de residència el 2022 (INE, 2024e).
5. Això dóna com a resultat que més del 70% dels joves espanyols d’entre 20 i 34 anys residien en àrees urbanes el 2022, amb augments relatius des del 2014 concentrats als centres de les mateixes.
6. Inversions en transport públic desviades:   Segons un estudi de l’Autoritat Independent de Responsabilitat Fiscal (AIReF), entre el 1990 i el 2018 es van invertir aproximadament 3.600 milions d’euros a la xarxa de Rodalies a Espanya, mentre que, per exemple, en el mateix període, la inversió en alta velocitat va pujar a 55.888 milions. Només el 2012, la inversió en alta velocitat va ser de 5.226 milions d’euros, xifra que supera amb escreix la inversió total a Rodalies de tot Espanya, durant els 28 anys esmentats. Si s’hagués prioritzat la inversió en transport metropolità en lloc de l’alta velocitat, les comunicacions de les àrees metropolitanes podrien ser millors (que els ho expliquin als que viatgen a RENFE Rodalies!) i la demanda d’habitatge es podria desviar a les àrees metropolitanes, allunyant la pressió dels centres urbans, i per tant l’alça.

Venedors (Constructors, promotors i altres empreses immobiliàries)

L’oferta de nova construcció d’habitatge ha disminuït a nivells predemocràtics : Entre 1970 i 1999 es van iniciar una mitjana de 250.000 habitatges a l’any. A partir del 2010 la mitjana va baixar fins als 83.000 habitatges anuals. (No incloem a la mitjana, el decenni 2000-2009, que la per distorsionaria encara més).

Quins són els factors que expliquen aquest dèficit de nous habitatges?

1. Reducció del nombre de constructores: El 2008 hi havia a Espanya 501.056 empreses registrades a Espanya dedicades a les activitats immobiliàries El 2022 aquest número havia baixat fins a les 195.428 (incloent-hi la intermediació). Un descens del 60% dels oferents a 17 anys.
2. Augment d’un 22% dels costos i manca de mà d’obra : L’escassetat de treballadors ha portat a un augment de l’ 11,2% en el cost laboral entre el 2019 i el 2023 i els materials de construcció han pujat un 30% en el mateix període . Per posar una xifra, el sector estudia actualment uns 1800€/m2 només de construcció, sense terreny, ni impostos. Per tant, si cada metre quadrat costa més de diners de construir, encara que pugi la inversió (suposem un 10% més que el 2019), no es podran construir més vivendes, sinó menys (perquè tot s’ha encarit un 22%).
3. Dificultats en l’accés a Crèdit Promotor: Després de l’esclat el 2008 de la bombolla immobiliària i la crisi posterior, les entitats bancàries han endurit les seves condicions i han restringit el volum de préstecs per a les empreses del sector del totxo. On abans hi havia facilitats, ara només hi ha dificultats.
4. Manca de sòl urbanitzable: Els terrenys escassegen a les grans àrees urbanes, que és on hi ha més demanda, ia més la lentitud dels tràmits administratius necessaris per convertir-los en sòl finalista apte per a la construcció, es pot estendre entre 10 i 15 anys, i fins i tot superar les dues dècades en alguns casos.
5. Regulacions locals: El 2018, l’Ajuntament de Barcelona va aprovar una normativa que obliga els promotors immobiliaris a destinar el 30% de les noves construccions o grans rehabilitacions a vivenda de protecció oficial (HPO). Aquesta mesura, pionera a Espanya, buscava incrementar el parc de vivenda assequible a la ciutat. Tot i això, en lloc d’augmentar l’oferta d’habitatge social, el que ha fet és reduir la construcció de nou habitatge privat, ja que aquest 30% es menja el marge que el constructor té a la resta de l’obra. El resultat ha estat que des de l‟aprovació de la norma només s‟han construït 26 habitatges socials. Una xifra gairebé 90 vegades inferior a les 2.300 vivendes VPO, que l?ajuntament havia previst per al mateix període.
6. Rigidesa i Llarga maduració del Cicle de Vida de la construcció d’habitatge: Des que un promotor decideix construir un habitatge, fins al lliurament de claus, poden passar fàcilment entre 2 i 3 anys . D’aquest termini, gairebé la meitat és degut a la lentitud i la burocràcia de l’administració a donar permisos, legalitzar, inscriure, registrar, etc… Només per posar un exemple, a Sant Cugat el termini per obtenir una llicència d’inici d’obres va arribar a ser de 21 mesos ). Per tant, encara que el 2023, el mercat hagués volgut cobrir la demanda, fins al 2026 no veuríem aquests habitatges disponibles per viure-hi. Moment en el qual, hi hauria 2-3 anys més de demanda insatisfeta, per cobrir.
7. Impostos: Fins no fa gaire, les empreses dedicades a la compra i venda d’habitatges (que normalment tenen més de 5 habitatges al seu actiu), pagaven un 3% d’ITP (en lloc del 10% de la resta de mortals). Aquesta mesura estava destinada a reduir els costos de les empreses que rehabiliten habitatges, i per tant que puguin vendre més barat. Tot i això, amb el nou impost (ITP del 20%), els costos de rehabilitar un habitatge per a empreses que tinguin cert volum s’encareixen notablement, la qual cosa els resta competitivitat, i els obliga a vendre més car, oa retirar-se del mercat. Qualsevol de les dues mesures, a la llarga acabarà repercutint en el comprador final: O comprarà més car, o en tindrà menys on escollir.
8. Manca d’inversió pública : La construcció d’habitatge social a Espanya s’ha reduït de 60.000 unitats anuals (mitjana 1991-2012) a 9.414 unitats (mitjana 2013-2023), i avui representa el 2,5% de les necessitats del mercat, 15 vegades menys que Holanda, que cobreix un 30%. A més, aquest volum només arriba a l’11% de l’oferta del mercat (83.000), que ja de per si mateix és insuficient, mentre que abans del 2012 l’habitatge VPO suposava gairebé una quarta part de l’oferta existent (60.000/250.000).

Conclusió: El repte de l’habitatge a Espanya

El mercat de compravenda d’habitatge a Espanya s’enfronta a una tempesta perfecta de factors que han portat a la situació actual: una demanda creixent, concentrada a grans ciutats i àrees metropolitanes, i una oferta insuficient, restringida per la manca de sòl, l’alt cost de la construcció i un marc regulador poc eficient.

Les solucions proposades fins ara han estat en gran part parcials i, en alguns casos, han tingut efectes contraproduents, com l’obligació de reserva del 30% per a VPO a Barcelona, ​​que ha reduït l’oferta privada en lloc d’augmentar el nombre d’habitatges socials. Si volem abordar aquest problema de manera efectiva, és imprescindible una estratègia integral que combini:

1. Incentius a la construcció i rehabilitació d’habitatge assequible , facilitant l’accés al crèdit promotor i reduint costos, impostos a l’agent promotor/constructor.
2. Reformes en la gestió de llicències i oferta de sòl urbanitzable , que agilitin els tràmits i no entorpeixin la maduració d’un producte ja de per si lent de reacció.
3. Inversió en infraestructures de transport públic , per descentralitzar la demanda i fer més accessibles els habitatges de municipis perifèrics.
4. Una política d’habitatge públic ambiciosa que permeti assolir nivells de parc d’habitatge social comparables als d’altres països europeus.

La pregunta és: I què passarà si res d’això passa?

Doncs que davant d’una demanda insatisfeta i d’una oferta minúscula i rígida a curt termini, el preu de la compra d’habitatge tendirà a continuar creixent, i fins i tot de manera més acusada el que s’ha encarit fins ara.

Què recomanem? Compra, compra, compra. El mercat és alcista. Hi ha més demanda que oferta. I els governs no estan encertant amb les mesures actuals, així que la poca vivenda que hi ha com demà n’hi haurà menys, serà més cara. Si compres ara, hi sortiràs guanyant.

PD: A la segona part d’aquest article ja publicat aquí, parlem del mercat de l’habitatge de lloguer, que també té la seva molla.