El problema de la vivienda en España: La tormenta perfecta (1a parte)

La vivienda en España: datos y contexto

En España hay unos 26 millones de viviendas, de las cuales 18,5 millones son viviendas principales. El resto se divide entre 4,25 millones de segundas residencias y 3,84 millones de viviendas vacías (no hay consumo eléctrico).

De los 18,5 millones de viviendas principales, el 75% (14 millones) son usadas por sus propietarios, mientras que sólo 3 millones de viviendas (16%) están destinadas al mercado del alquiler. Existen además 1,5 millones de viviendas que no se alquilan en el mercado, sino que se destinan a la cesión gratuita a familiares.

Según el INE, en España hay 351.389 viviendas (1,3% del total) que se dedican al alquiler de corta duración (llamémosle turístico para simplificar). La mayoría de estos inmuebles se alquilan por períodos inferiores a 3 meses al año, lo que indica un uso más bien privado y de ingreso ocasional. Y más del 76% de estas viviendas están en municipios turísticos de menos de 7.000 habitantes.

Para poner esto en perspectiva local, en Barcelona, en agosto de 2023, había censadas (según datos del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB), 794.272 viviendas. De estas, el 9,3% (alrededor de 75.500) están vacías. Otras 229.405 viviendas eran de alquiler, de las cuales sólo había 7.531 estaban destinadas al uso turístico, lo que representa el 0,93% del total de viviendas de la ciudad, y menos del 3,3% del total de viviendas en alquiler.

Hasta ahora hemos visto el panorama actual de las viviendas en España. Pero el mercado inmobiliario es dinámico: la oferta y la demanda varían con en el tiempo.

Mercado

En cualquier economía de mercado, los precios los fija el acuerdo entre compradores y vendedores. Cuando hay un exceso de oferta, el precio baja, y si hay un exceso de demanda, el precio sube.

Y esto es lo que ocurre ya con el precio del alquiler en España, y lo que también va a ocurrir con el de la vivienda de compra. Irremediablemente. Veamos porqué.

Compradores

Desde 2015 hasta 2023, la creación neta de hogares (nuevas familias que necesitan una vivienda) se ha multiplicado por SEIS. En 2023 se crearon más de 272.000 nuevos hogares, frente a los 47.000 de 2015.

Este aumento se debe a varios factores:

1. Cambios demográficos: En los últimos 8 años, la población española ha aumentado en 1,4 millones de personas.
2. Cambios sociológicos: Los hogares creados tienen cada vez menor número de miembros (singles, familias de padres separados, pensionistas), en 1980, el hogar medio tenía 3,59 personas, hoy tiene 2,5.
3. Inmigrantes y extranjeros: La población residente de otros países ha crecido un 40% en la última década, y además el 80% de esta población se concentra en áreas urbanas. Por otro lado, la compra de vivienda por parte de los no residentes (normalmente segunda residencia en zonas turísticas), ha aumentado hasta llegar al 15% del número total, cuando en 2015 era apenas del 8%.
4. Crédito Hipotecario: Después de lustros con mucha cautela, las entidades bancarias están financiando hipotecas con porcentajes superiores al tradicional 80%, y que pueden llegar al 100% del valor de compra, lo cual está aumentando la cantidad de familias que compran, que no necesitan tener ahorrado el 30% (20% de compra +10% de impuestos).

Por si eso fuera poco, este crecimiento demográfico se ha concentrado en determinadas regiones:

1. Sólo el 15% del aumento poblacional se ha ido a vivir a pequeños municipios, mientras que las grandes ciudades y áreas metropolitanas han absorbido el 41% del crecimiento.
2. Cuatro comunidades: Cataluña, Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana, que representan menos del 60% del stock de familias actual, han acogido cerca del 70% de la demanda de nuevos hogares formados en 2022 y 2023.
3. Si bajamos más al detalle, de las 52 provincias que tiene España, en sólo cinco de ellas (Málaga, Alicante, Valencia, Barcelona y Madrid) se formaron más del 50% de los nuevos hogares de 2023.
4. Por otro lado, las ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia recibieron en torno al 45 % de los 180.000 jóvenes entre 20 y 34 años que cambiaron su municipio de residencia en 2022 (INE, 2024e).
5. Esto da como resultado que más del 70% de los jóvenes españoles de entre 20 y 34 años residían en áreas urbanas en 2022, con aumentos relativos desde 2014 concentrados en los centros de las mismas.
6. Inversiones en transporte público desviadas: Según un estudio de la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF), entre 1990 y 2018 se invirtieron aproximadamente 3.600 millones de euros en la red de Cercanías en España, mientras que, por ejemplo, en el mismo período, la inversión en alta velocidad ascendió a 55.888 millones de euros. Solo en 2012, la inversión en alta velocidad fue de 5.226 millones de euros, cifra que supera con creces la inversión total en Cercanías de toda España, durante los 28 años mencionados. Si se hubiera priorizado la inversión en transporte metropolitano en lugar de en la alta velocidad, las comunicaciones de las áreas metropolitanas podrían ser mejores (que se lo expliquen a los que viajan en RENFE Rodalies!) y la demanda de vivienda se podría desviar a las áreas metropolitanas, alejando la presión de los centros urbanos, y por tanto el alza de precios en el centro, sería menor.

Vendedores (Constructores, promotores, y otras empresas inmobiliarias)

La oferta de nueva construcción de vivienda ha disminuido a niveles pre-democráticos: Entre 1970 y 1999 se iniciaron una media de 250.000 viviendas al año. A partir de 2010 la media bajó hasta las 83.000 viviendas anuales. (No incluimos en la media, el decenio 2000-2009, que la por distorsionaría todavía más).

¿Cuáles son los factores que explican este déficit de nuevas viviendas?

1. Reducción del número de constructoras: En 2008 había en España 501.056 empresas registradas en España dedicadas a las actividades inmobiliarias En 2022 este número había bajado hasta las 195.428 (incluyendo la intermediación). Un descenso del 60% de los oferentes en 17 años.
2. Aumento de un 22% de los costes y falta de mano de obra: La escasez de trabajadores ha llevado a un aumento del 11,2% en el coste laboral entre 2019 y 2023 y los materiales de construcción han subido un 30% en el mismo período. Por poner una cifra, el sector baraja actualmente unos 1800€/m2 sólo de construcción, sin terreno, ni impuestos. Por tanto, si cada metro cuadrado cuesta más de dinero de construir, aunque suba la inversión (supongamos un 10% más que en 2019), no se podrán construir más viviendas, sino menos (porque todo se ha encarecido un 22%).
3. Dificultades en el acceso a Crédito Promotor: Después del estallido en 2008 de la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis, las entidades bancarias han endurecido sus condiciones y han restringido el volumen de préstamos para las empresas del sector del ladrillo. Dónde antes había facilidades, ahora sólo hay dificultades.
4. Falta de suelo urbanizable: Los terrenos escasean en las grandes áreas urbanas, que es dónde más demanda hay, y además la lentitud de los trámites administrativos necesarios para convertirlos en suelo finalista apto para la construcción, puede extenderse entre 10 y 15 años, e incluso superar las dos décadas en algunos casos.
5. Regulaciones locales: En 2018, el Ayuntamiento de Barcelona aprobó una normativa que obliga a los promotores inmobiliarios a destinar el 30% de las nuevas construcciones o grandes rehabilitaciones a vivienda de protección oficial (VPO). Esta medida, pionera en España, buscaba incrementar el parque de vivienda asequible en la ciudad. Sin embargo, en lugar de aumentar la oferta de vivienda social, lo que ha hecho es reducir la construcción de nueva vivienda privada, puesto que ése 30% se come el margen que el constructor tiene en el resto de la obra. El resultado ha sido que desde la aprobación de la norma sólo se han construido 26 viviendas sociales. Una cifra casi 90 veces inferior a las 2.300 viviendas VPO, que el ayuntamiento había previsto para el mismo período.
6. Rigidez y Larga maduración del Ciclo de Vida de la construcción de vivienda: Desde que un promotor decide construir una vivienda, hasta la entrega de llaves, pueden pasar fácilmente entre 2 y 3 años. De este plazo, casi la mitad es debido a la lentitud y la burocracia de la administración en dar permisos, legalizar, inscribir, registrar, etc….Sólo por poner un ejemplo, en Sant Cugat el plazo para obtener una licencia de inicio de obras llegó a ser de 21 meses). Por tanto, aunque en 2023, el mercado hubiera querido cubrir la demanda, hasta 2026 no veríamos esas viviendas disponibles para vivir. Momento en el cual, habría 2-3 años más de demanda insatisfecha, por cubrir.
7. Impuestos: Hasta no hace mucho, las empresas dedicadas a la compra y venta de viviendas (que normalmente tienen más de 5 viviendas en su activo), pagaban un 3% de ITP (en lugar del 10% del resto de mortales). Esta medida estaba destinada a reducir los los costes de las empresas que rehabilitan viviendas, y por tanto que puedan vender más barato. Sin embargo, con el nuevo impuesto (ITP del 20%), los costes de rehabilitar una vivienda para empresas que tengan cierto volumen se encarecen notablemente, lo cual les resta competitividad, y les obliga a vender más caro, o a retirarse del mercado. Cualquiera de las dos medidas, a la larga acabará repercutiendo en el comprador final: O comprará más caro, o tendrá menos donde escoger.
8. Falta de inversión pública: La construcción de vivienda social en España se ha reducido de 60.000 unidades anuales (media 1991-2012) a 9.414 unidades (media 2013-2023), y hoy representa el 2,5% de las necesidades del mercado, 15 veces menos que Holanda, que cubre un 30% o Dinamarca que cubre un 24%. Además, este volumen sólo llega al 11% de la oferta del mercado (83.000), que ya de por sí, es insuficiente, mientras que antes de 2012 la vivienda VPO suponía casi una cuarta parte de la oferta existente (60.000/250.000).

Conclusión: El reto de la vivienda en España

El mercado de compra-venta de vivienda en España se enfrenta una tormenta perfecta de factores que han llevado a la situación actual: una demanda creciente, concentrada en grandes ciudades y áreas metropolitanas, y una oferta insuficiente, restringida por la falta de suelo, el alto coste de la construcción y un marco regulatorio poco eficiente.

Las soluciones propuestas hasta ahora han sido en gran medida parciales y, en algunos casos, han tenido efectos contraproducentes, como la obligación de reserva del 30% para VPO en Barcelona, que ha reducido la oferta privada en lugar de aumentar el número de Viviendas sociales. Si queremos abordar este problema de manera efectiva, es imprescindible una estrategia integral que combine:

1. Incentivos a la construcción y rehabilitación de vivienda asequible, facilitando el acceso al crédito promotor y reduciendo costes, impuestos al agente promotor/constructor.
2. Reformas en la gestión de licencias y oferta de suelo urbanizable, que agilicen los trámites y no entorpezcan la maduración de un producto ya de por si lento de reacción.
3. Inversión en infraestructuras de transporte público, para descentralizar la demanda y hacer más accesibles las viviendas de municipios periféricos.
4. Una política de vivienda pública ambiciosa, que permita alcanzar niveles de parque de vivienda social comparables a los de otros países europeos.

La pregunta es: ¿Y que ocurrirá si nada de esto sucede?

Pues que ante una demanda insatisfecha y una oferta minúscula y rígida a corto plazo, el precio de la compra de vivienda tenderá a seguir creciendo, e incluso de forma más acusada lo que se ha encarecido hasta ahora.

Que recomendamos? Compra, compra, compra. El mercado es alcista. Hay más demanda que oferta. Y los gobiernos no están acertando con las medidas actuales, así que la poca vivienda que hay como mañana habrá menos, será más cara. Si compras ahora, saldrás ganando.

PD: En la segunda parte de este artículo ya publicado aquí, hablamos del mercado de la vivienda de alquiler, que también tiene su miga.