El mercado de la vivenda: Seguimos sumando despropósitos a la tormenta perfecta (2 de 3)

8 de marzo de 2025

A continuación del hilo de mi artículo anterior, en que hablaba del mercado de la vivienda de propiedad, tenía planeado escribir sobre el mercado de la vivienda de alquiler, pero el gobierno de Catalunya me la ha jugado con un anuncio disruptivo que significa otro tiro al pie en la búsqueda de soluciones al problema del acceso a la vivienda.

La iniciativa consiste en subir del 3% al 20% el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) a los grandes tenedores que se dedican a la compra, promoción y rehabilitación de viviendas en Catalunya, es decir, aquellos que ofrecen viviendas en el mercado.

Hasta la fecha del anuncio, de una vivienda que costaba 100.000€, unos 33.000€ (*) terminaban en manos de la administración ya sea por tasas locales, impuestos autonómicos o estatales. Sin embargo, a partir de ahora de un piso de 100.000€ comprado a una empresa promotora o constructora, habrá un 11% más, es decir 41.000€ (*), que irán a parar a las arcas del estado, y además, el resto de partidas disminuyen, incluido el margen del promotor.

¿Y quién paga esos impuestos? Pues en primer término los pagará el promotor, pero las viviendas se construyen para vender, por lo tanto, el efecto a medio plazo será el probable encarecimiento de los pisos para el consumidor final o, eventualmente una reducción de la oferta por la disminución de la rentabilidad.

¿Y cuándo ocurrirá esto? Cuando estas viviendas lleguen al mercado (a los 18-24 meses de la puesta en marcha del nuevo impuesto).

¿Y quién gana con esta medida? Pues supuestamente la administración autonómica, que según sus previsiones recaudará más dinero. Lo que ocurre es que los impuestos, si son muy altos distorsionan el mercado, y si la administración se está llevando el 41% de una operación (sin riesgo) y que el promotor sólo gana el 13% (asumiendo el riesgo) no me parece racional económicamente esperar otro boom de la construcción como el que vivimos la primera década de este siglo.

¿Y qué ocurrirá con el mercado de la vivienda? Pues lo que nos dice la teoría económica es que pueden ocurrir 3 supuestos que voy a ordenar de menor a mayor probabilidad:

1. Que los constructores/promotores decidan ganar menos dinero (reduciendo su margen del 13% al 2%) y soportando totalmente este mayor coste, por tanto, deberían mantener los precios de venta, y además seguir proporcionando al mercado el mismo número de viviendas que antes del impuesto. La consecuencia sería nula para los que buscan comprar, sin aumento de precios, ni reducción de oferta. Esta es la hipótesis del gobierno catalán. Sin embargo, es evidente que las empresas no son ONG’s, así que una subida impositiva de un 500% (del 3% al 20%) se comería el 85% del margen del promotor, y si su rentabilidad disminuye, sus inversores y sus bancos dejarían de prestarles dinero.
2. Que los constructores/promotores deseen mantener sus márgenes y repercutan totalmente este impuesto directamente en sus precios de venta, y que a la vez que mantengan el mismo número de viviendas en construcción. La consecuencia sería una subida ADICIONAL del precio de la vivienda del 11%. Lo cual reducirá la demanda, porque al encarecer los precios, menos gente podrá hipotecarse, y entonces podrían quedarse algunas viviendas por vender, y la reducción de ventas, podría abocar a algunos constructores/promotores a tener dificultades financieras e incluso a la quiebra.
3. Que los constructores/promotores reduzcan el número de viviendas en construcción/rehabilitación en Catalunya, (por ejemplo desviando su negocio a otras comunidades dónde el margen es mayor). La consecuencia será un aumento relativo de los precios debido a la escasez de oferta. Por otro lado, esta reducción de la oferta, también podría agravarse por la fuga de capitales del sector inmobiliario, que serán canalizadas por inversores (institucionales) a otros activos con mayor rentabilidad.

¿Cuál es la situación más probable? Pues a lo mejor una mezcla de todas ellas, porque el resultado final dependerá de miles de decisiones que se entremezclen en un período de tiempo de varios meses y años.

¿Y quién saldrá perdiendo? Pues en este caso las familias sin hogar en Catalunya, que estén en búsqueda de una vivienda tanto de alquiler como de compra. Porque las viviendas de compra serán más caras, y habrá menos, y las de alquiler se reducirán todavía más, porque al estar limitada su renta, el rendimiento será menor, y al inversor le será más rentable invertir en otro sector.

Reflexión: Los gobiernos deben tomar decisiones en el mercado de la vivienda, pero si hace un par de semanas proponíamos incentivar la oferta de vivienda, como economista, se me hace muy complicado entender como esta medida (subir los impuestos al que construye/rehabilita viviendas) va a ayudar a aumentar la oferta del mercado inmobiliario.

En cualquier caso, a los que estáis buscando vivienda, mis 4 consejos:

1. No os durmáis, por cada vivienda a la venta hay 4 compradores mirando. Y las buenas oportunidades vuelan.
2. Comprar antes que alquilar.
3. Priorizar cantidad (metros cuadrados) antes que calidad (de acabados).
4. Mejor centro que periferia.

Buenas Noches y Buena Suerte!

NOTAS:

(*) Al coste de de construcción de una vivienda, que está desglosado en los artículos de abajo y en la imagen de portada, le he sumado el 10% de ITP que debe pagar el comprador finalista, y lo he vuelto a dejar en base 100. El cálculo que he hecho es 25%*90%+10%=33% aprox.

(**) Elaboración propia a partir de datos de Cinco Días i Institut de tecnologia de la construcción de Catalunya:

https://itec.cat/wp-content/uploads/2022/06/ArticleCostosConstruccio_CAST_compressed.pdf

https://cincodias.elpais.com/cincodias/2018/02/12/midinero/1518451000_001933.html