¿Por qué ya no hay viviendas de alquiler? y 4 medidas para aumentar su número. (2a parte)

13 de abril de 2025

Ayer un amigo me explicó una anécdota. Puso en alquiler un piso de 47m2 en Terrassa (ciudad de 200 mil habitantes al lado de Barcelona) y se lo publicaron por 847€, justo el máximo de lo que marca el índice de precios de alquiler, ya que Terrassa, igual que otros 340 municipios de Catalunya, es una zona «tensionada». Y según la ley actual, las zonas tensionadas tienen limitado el precio del alquiler. ¿Resultado? Que dicho anuncio recibió en las 12 primeras horas de ser publicado más de 600 peticiones de visita. ¿Es sorprendente? No. Al menos para los que trabajan en agencias inmobiliarias dedicadas al alquiler.

Un API de la zona metropolitana de Barcelona, me contó que ahora sólo cuelga los anuncios durante 1h. No necesita más tiempo. Con los 50 o 60 mensajes que recibe, concierta 8-10 visitas y a veces antes de llegar a la última ya ha cerrado el alquiler y tiene que anular las demás. Su problema no son los clientes que pagan por el alquiler, sinó conseguir oferta de pisos para alquilar,

Otra agencia en Girona me comentaba que gestiona unos 100 pisos de alquiler para propietarios, me decía que hay muy poca rotación. Que con la nueva regulación la gente prefiere quedarse y no hacer el salto a otros inmuebles o lanzarse a una hipoteca. No tienen incentivos.

¿Son casos aislados?

Pues resulta que no. Según el estudio del observatorio del alquiler de 2024 (realizado por la Universidad Rey Juan Carlos) por cada piso que se publica, hay de media, 124 personas interesadas en él. 5 años antes (en 2019) la media era 16. El número se ha multiplicado por 8.

Pero esto no es igual en toda España. Hay provincias como Barcelona que (segun 20 minutos) tienen 341 interesados por cada vivienda, mientras que el número de interesados en otras provincias como Albacete (15 contactos por vivienda), es mucho más bajo… también León (15), Burgos (14), La Rioja (14), Ávila (12), Ciudad Real (12), Ceuta (12), Cuenca (12), Soria (12), Ourense (11), Palencia (11), Zamora (11), Cáceres (10), Huesca (10), Jaén (10), Lugo (10), Melilla (10), Badajoz (8) y Teruel (8).

En otras áreas también hay niveles de presión muy altos que desbordan ampliamente la oferta de inmuebles disponibles. A Barcelona le siguen Baleares (142), Las Palmas (134), Girona (106), Vizcaya (113), Tarragona (102), Madrid (101), Santa Cruz de Tenerife (101) y Valencia (100).

¿Y por qué ocurre esto?

Pues porque hay un desajuste cada vez mayor entre la demanda (que crece) y la oferta (que disminuye). Y como (al menos en Catalunya) los precios están limitados, el desajuste no para de crecer.

¿Por qué hay menos oferta?

Antes de explicar las causas del problema permitidme que me detenga a analizar quien es la «oferta«, es decir, de dónde sale que alguien decida «poner un piso en alquiler«, y para simplificar, le llamaremos «el casero«, para entender mejor sus reacciones. Luego entenderemos mejor porque la oferta ha disminuido.

CASERO TIPO 1: Según datos del Banco de España y la AEAT y del Observatorio del Alquiler un 93,6% de las viviendas de alquiler en España son propiedad de particulares que solo disponen de un inmueble además de su residencia habitual. De éstos un 45% tienen más de 65 años, y otro 40% tienen entre 50 y 64 años. De estos caseros el 47% tiene una pensión como principal fuente de ingresos y otro 40% recibe un salario. Menos del 10% son empresarios o autónomos. El 75% de los arrendadores españoles residen en zonas urbanas de clase media, y utilizan los ingresos de la renta para complementar sus pensiones, su salario o para pagar la/s hipoteca/s.

CASERO TIPO 2: Según Hacienda, sólo un 7% de los propietarios de vivienda son empresas o inversores institucionales (entidades financieras, aseguradoras, fondos de inversión o Socimi).

¿Y cómo se comporta el propietario que es pensionista y casero único?

Pues es un casero que no invierte mucho en bolsa, no invierte mucho en fondos, y mucho menos en Crypto, y que sabemos que gran parte de sus ahorros de toda la vida están en ése único piso de alquiler, porque su entorno (ya se sabe, cuñados y demás) le han dicho que «el tocho siempre es muy seguro«. En definitiva, es alguien averso al riesgo y muy temeroso. Siempre está preocupado.

¿Y cómo sabemos esto? Porque se lo hemos preguntado y sólo el 4% está tranquilo con su piso de alquiler. Del otro 96% sus principales preocupaciones son estás:

a. Posible Impago de la renda (33%)

b. Posibles daños a la vivienda (32%)

c. Dificultad para encontrar buenos inquilinos (13%)

Y a estas preocupaciones yo le añadiría el miedo, a que en un descuido, o entre un alquiler y otro le okupen el piso. Y aunque digan que es un miedo infundado, hay que decir que su realidad se ha multiplicado por 8x en los últimos 15 años. Por tanto, es es sin duda es un factor, que influye muy mucho en el 93% de los caseros en España (ya sabéis… cuñados y demás…).

¿Pero porqué este propietario es tan importante?

Pues porque, a diferencia de Europa, este propietario, es el que, ha hecho crecer el stock de viviendas de alquiler poniendo en el mercado más de 1 millón de nuevos alquileres, que representa el 75% de los nuevos alquileres de la década que va entre 2012 y hasta 2022. Lo que ha repercutido en que el mercado el exiguo mercado de alquiler en España haya crecido de un 10,4% en 2004 a un 16% en 2023 incrementándose en un 60%.

¿Y esto es exiguo? ¿Cómo es el alquiler en el resto de Europa?

Siempre se ha dicho que en la UE el mercado de alquiler es mucho mayor que en España. En Alemania las familias que viven en una casa de alquiler son mayoría y suponen el 52,4%de la población, en Francia son el 37% y en Holanda son el 30%. Lo que no se dice es quienes son los caseros. En Alemania el 34% de los caseros son grandes fondos institucionales (en Francia el 23%), que gestionan enormes carteras de pisos de alquiler, lo que les permite ser muy eficientes, aprovechar las economías de escala y por tanto ser más rentables que un particular.

Por tanto, en mi modesta opinión, su menor presencia significa que en España es menos rentable invertir.

¿Y porque me hablas de este colectivo, si al final 9 de cada 10 viviendas están en manos de particulares?

Pues a eso iba. Estos caseros (fondos institucionales muchos representados a través de empresas llamadas SOCIMIS) ni están, ni se les espera. Y los pocos que si están, se están retirando como ha ocurrido con 3 de ellos en Catalunya recientemente.

Y si es poco rentable invertir para estos inversores institucionales, que son más eficientes, tampoco lo será para los caseros individuales, que son mayoría. Y además entre sus múltiples temores podemos añadir: la baja rentabilidad de su inversión por las restricciones para actualizar los precios al IPC, la dificultad y lentitud en desahuciar a inquilinos morosos, el alargamiento de los contratos de 3 a 5 años, la práctica imposibilidad de recuperar el piso para un miembro de la familia, y la limitación de precio en algunas zonas. Lo cual provoca que este casero (casi la mitad de ellos pensionistas), estén cada vez más inclinados a retirar su piso del mercado del alquiler tradicional.

Lo cual es coherente con las estadísticas que muestran un descenso del 30% de inversiones del mercado del alquiler y por tanto confirma lo que hemos visto al principio del artículo: que cada vez hay menos oferta.

Por ejemplo, en Barcelona, según el portal idealista, entre 2020 y 2024 se han reducido un 78% los anuncios de inmuebles en alquiler. En Sevilla un 77%, en Madrid un 70%, y en Valencia un 62%.

En primer lugar se ha reducido la rotación, básicamente por el aumento de duración de los contratos de alquiler, desde los 3 años (Ley vigente hasta 2019) hasta los 5 años (o 7 años si quien alquila es una empresa). Como los contratos son más largos, hay menos vencimientos por año.

En segundo término, esa reducción de las viviendas de alquiler se atribuye a su conversión al alquiler temporal o turístico, por su supuesta mayor rentabilidad. Pero esto no es del todo exacto.

En tercer lugar, las viviendas de alquiler temporal (incluyendo el turístico), no siempre son tan rentables pues se alquilan de media menos de 3 meses al año, y el 76% está en municipios de menos de 7.000 habitantes (datos del INE). Además, aunque la oferta de alquileres temporales ha crecido por su menor regulación, las viviendas de temporada o turísticas requieren varios miles de euros de inversión en reformas o en muebles o electrodomésticos, y requieren servicios añadidos y extras como vajillas, ajuar, o internet de alta velocidad que no todos los caseros quieren asumir, y además las turísticas requieren una licencia que en muchos municipios está suspendida. Otro dato es su peso en el conjunto de viviendas publicadas en los portales donde se alquilan ambas. Pues según el Banco de España éstas apenas representan el 13% del total de todo el mercado de la vivienda para alquilar en general (no para vender).

En cuarto lugar, no todos los pisos se han ido a estos dos ámbitos. En España hay un 6% de viviendas que están en manos de familiares, y un 14% que se supone están vacías porque no tienen consumo de electricidad ni agua, y otras simplemente se han ido al mercado de venta, como nos muestran los datos del ministerio de la vivienda, ya que en 2024 por primera el estoc de compraventa de viviendas superó al de alquiler.

¿Y se podría hacer algo para que aumentar la oferta de vivienda de alquiler?

Pues si, yo propongo 4 medidas que se basan más en el estímulo que en la sanción y que según la teoría económica incentivarían el crecimiento de la oferta de pisos en alquiler:

1. Dar confianza porque crear oferta requiere inversiones a largo plazo. Así, cada vez que se quiera adoptar una medida en el sector, contar con amplias mayorías parlamentarias y hacer un debate previo con todos los agentes del mercado: Es decir contar con los representantes de la oferta y de la demanda.

2. Reducir los impuestos (especialmente el ITP pero también el IVA) a las constructoras que ahora mismo se dedican a comprar-reformar-vender. Si estás empresas decidieran patrimonializar y dedicar su piso al alquiler, se les devolvería una parte del impuesto. Si el comprador la adquiere para alquilar, se le reduciría a éste.

3. Para dar mayor seguridad y rentabilidad y para retener o atraer a más caseros sería conveniente dar marcha atrás en los siguientes aspectos: Eliminar el tope de precio y de actualización a los contratos de alquiler. Reducir la duración de los contratos a 2-3 años y prorrogarlos por años enteros, e incluir el delito de usurpación, daños a la propiedad y el de impago del alquiler en los denominados juicios rápidos. Eliminar la obligatoriedad del 40% de VPO para el nuevo suelo urbanizable. Reducir los trámites para los cambios de uso de suelo: tanto de rústico a Urbano, o de local a residencial.

4. Convocar ayudas públicas en forma de préstamos a interés cero, para reformas de pisos vacíos, siempre que luego estos pisos se destinen al alquiler o al alquiler social.

Es decir, en lugar de imponer sanciones y regular a golpe de decreto con medidas que económicamente no han podido demostrar grandes resultados, propongo dar estímulos a los que tienen en su mano crear más oferta.

En mi opinión, al menos en economía, es mejor incentivar que prohibir.

PD: Esta es la 2a parte de otro artículo sobre el mercado de vivienda. Aquí podéis leer la 1a parte relacionada con la compra.