Per què ja no hi ha habitatges de lloguer? i 4 mesures per augmentar-ne el nombre. (2a part)

Ahir un amic em va explicar una anècdota. Va posar de lloguer un pis de 47m2 a Terrassa (ciutat de 200 mil habitants al costat de Barcelona) i se’l van publicar per 847€, just el màxim del que marca l’índex de preus de lloguer, ja que Terrassa, igual que 340 municipis més de Catalunya, és una zona “tensionada”. I segons la llei actual, les zones tensionades tenen el preu del lloguer limitat. Resultat? Que aquest anunci va rebre les 12 primeres hores de ser publicat més de 600 peticions de visita. És sorprenent? No. Almenys per als que treballen en agències immobiliàries dedicades al lloguer.

Un API de la zona metropolitana de Barcelona , ​​em va explicar que ara només penja els anuncis durant 1h. No cal més temps. Amb els 50 o 60 missatges que rep, concerta 8-10 visites i de vegades abans d’arribar a la darrera ja ha tancat el lloguer i ha d’anul·lar les altres. El seu problema no són els clients que paguen pel lloguer, sinó aconseguir oferta de pisos per llogar,  

Una altra agència a Girona em comentava que gestiona uns 100 pisos de lloguer per a propietaris, em deia que hi ha molt poca rotació. Que amb la nova regulació la gent prefereix quedar-se i no fer el salt a altres immobles o llançar-se a una hipoteca. No tenen incentius.

Són casos aïllats?

Doncs resulta que no. Segons l’estudi de l’ observatori del lloguer de 2024 (realitzat per la Universitat Rey Juan Carlos) per cada pis que es publica, hi ha de mitjana 124 persones interessades. 5 anys abans (el 2019) la mitjana era 16. El número s’ha multiplicat per 8.

Però això no és igual a tot Espanya. Hi ha províncies com Barcelona que ( segons 20 minuts ) tenen 341 interessats per cada habitatge, mentre que el nombre d’interessats en altres províncies com Albacete (15 contactes per habitatge), és molt més baix… també Lleó (15), Burgos (14), La Rioja (14), Àvila (12), Ciudad Real (12), Ceuta Ourense (11), Palència (11), Zamora (11), Càceres (10), Osca (10), Jaén (10), Lugo (10), Melilla (10), Badajoz (8) i Terol (8).

A altres àrees també hi ha nivells de pressió molt alts que desborden àmpliament l’oferta d’immobles disponibles. A Barcelona el segueixen Balears (142), Las Palmas (134), Girona (106), Biscaia (113), Tarragona (102), Madrid (101), Santa Cruz de Tenerife (101) i València (100). 

I per què passa això?

Doncs perquè hi ha un desajust cada vegada més gran entre la demanda (que creix) i l’oferta (que disminueix). I com que (almenys a Catalunya) els preus estan limitats, el desajust no para de créixer.

Per què hi ha menys oferta?

Abans d’explicar les causes del problema permeteu-me que m’aturi a analitzar qui és l'” oferta “, és a dir, d’on surt que algú decideixi ” posar un pis de lloguer “, i per simplificar, en direm ” el casolà “, per entendre millor les seves reaccions. Després entendrem més bé perquè l’oferta ha disminuït.

CASOLÀ TIPUS 1: Segons dades del Banc d’Espanya i l’AEAT i de l’Observatori del Lloguer un 93,6% dels habitatges de lloguer a Espanya són propietat de particulars que només disposen d’ un immoble a més de la seva residència habitual. D’aquests, un 45% tenen més de 65 anys , i un altre 40% tenen entre 50 i 64 anys. D’aquests casolans el 47% té una pensió com a principal font d’ingressos i un 40% més rep un salari. Menys del 10% són empresaris o autònoms. El 75% dels arrendadors espanyols resideixen en zones urbanes de classe mitjana, i utilitzen els ingressos de la renda per complementar les pensions, el salari o per pagar la hipoteca.

CASOLÀ TIPUS 2: Segons Hisenda, només un 7% dels propietaris d’habitatge són empreses o inversors institucionals (entitats financeres, asseguradores, fons d’inversió o Socimi).

I com es comporta el propietari que és pensionista i casolà únic?

Doncs és un casolà que no inverteix gaire en borsa, no inverteix gaire en fons, i molt menys a Crypto, i que sabem que gran part dels seus estalvis de tota la vida estan en aquest únic pis de lloguer, perquè el seu entorn (ja se sap, cunyats i altres) li han dit que “ el totxo sempre és molt segur ”. En definitiva, és algú avers al risc i molt temorós. Sempre està preocupat.

I com sabem això? Perquè els ho hem preguntat i només el 4% està tranquil amb el seu pis de lloguer. De l’altre 96% les principals preocupacions són:

a. Possible Impagament de la renda (33%)

b. Possibles danys a l’habitatge (32%)

c. Dificultat per trobar bons llogaters (13%)

I a aquestes preocupacions jo hi afegiria la por, que en una distracció, o entre un lloguer i un altre li okupin el pis. I encara que diguin que és una por infundada, cal dir que la seva realitat s’ha multiplicat per 8x en els darrers 15 anys. Per tant, és sens dubte és un factor, que influeix molt molt en el 93% dels casolans a Espanya (ja sabeu… cunyats i altres…).

 Però perquè aquest propietari és tan important?

Doncs perquè, a diferència d’Europa, aquest propietari, és el que, ha fet créixer l’estoc d’habitatges de lloguer posant al mercat més d’1 milió de nous lloguers, que representa el 75% dels nous lloguers de la dècada que va entre el 2012 i fins al 2022. 16% el 2023 incrementant-se en un 60%.

I això és exigu? Com és el lloguer a la resta d’Europa?

Sempre s’ha dit que a la UE el mercat de lloguer és molt més gran que a Espanya. A Alemanya, les famílies que viuen en una casa de lloguer són majoria i suposen el 52,4% de la població, a França són el 37% ia Holanda són el 30%. El que no es diu és els qui són els casolans. A Alemanya el 34% dels casolans són grans fons institucionals (a França el 23%), que gestionen enormes carteres de pisos de lloguer, cosa que els permet ser molt eficients, aprofitar les economies d’escala i per tant ser més rendibles que un particular.

Per tant, al meu parer, la seva menor presència significa que a Espanya és menys rendible invertir.

I perquè em parles d’aquest col·lectiu, si al final 9 de cada 10 vivendes estan a les mans de particulars?

Doncs això anava. Aquests propietaris (fons institucionals molts representats a través d’empreses anomenades SOCIMIS) ni hi són, ni se’ls espera. I els pocs que si hi són, s’estan retirant com ha passat amb 3 d’ells   a Catalunya recentment .  

I si és poc rendible invertir per a aquests inversors institucionals , que són més eficients, tampoc no ho serà per als casolans individuals, que són majoria. I a més a més, entre els seus múltiples temors podem afegir: la baixa rendibilitat de la seva inversió per les restriccions per actualitzar els preus a l’IPC, la dificultat i lentitud en desnonar inquilins morosos, l’ allargament dels contractes de 3 a 5 anys, la pràctica impossibilitat de recuperar el pis per a un membre de la família, i la limitació de preu en algunes zones. Això fa que aquest propietari (gairebé la meitat pensionistes) estiguin cada vegada més inclinats a retirar el seu pis del mercat del lloguer tradicional.

Això és coherent amb les estadístiques que mostren un descens del 30% d’inversions del mercat del lloguer  i per tant confirma el que hem vist al principi de l’article: que cada cop hi ha menys oferta.   

Per exemple, a Barcelona, ​​segons el portal idealista, entre el 2020 i el 2024 s’han reduït un 78% els anuncis d’immobles de lloguer. A Sevilla un 77%, a Madrid un 70%, ia València un 62%.

En primer lloc, s’ha reduït la rotació, bàsicament per l’augment de durada dels contractes de lloguer, des dels 3 anys (Llei vigent fins al 2019) fins als 5 anys (o 7 anys si qui lloga és una empresa). Com que els contractes són més llargs, hi ha menys venciments per any.

En segon terme , aquesta reducció dels habitatges de lloguer s’atribueix a la seva conversió al lloguer temporal o turístic , per la seva suposada major rendibilitat. Però això no és del tot exacte.

En tercer lloc, els habitatges de lloguer temporal (incloent-hi el turístic), no sempre són tan rendibles ja que es lloguen de mitjana menys de 3 mesos a l’any, i el 76% és a municipis de menys de 7.000 habitants (dades de l’INE). A més, encara que l’oferta de lloguers temporals ha crescut per la seva menor regulació, els habitatges de temporada o turístics requereixen diversos milers d’euros d’ inversió en reformes o en mobles o electrodomèstics , i requereixen serveis afegits i extres com vaixelles, aixovar, o internet d’alta velocitat que no tots els propietaris volen assumir, ia més les turístiques requereixen una llicència. Una altra dada és el seu pes en el conjunt d’habitatges publicats als portals on es lloguen totes dues. Doncs, segons el Banc d’Espanya, amb prou feines representen el 13% del total de tot el mercat de l’habitatge per llogar en general (no per vendre).  

En quart lloc , no tots els pisos se n’han anat a aquests dos àmbits. A Espanya hi ha un 6% d’habitatges que estan en mans de familiars, i un 14% que se suposa que estan buits perquè no tenen consum d’electricitat ni aigua, i d’altres simplement se n’han anat al mercat de venda, com ens mostren les dades del ministeri de l’habitatge, ja que el 2024 per primera vegada l’estoc de compravenda d’habitatges va superar el de lloguer.

 I es podria fer alguna cosa perquè augmentar loferta de vivenda de lloguer?

Doncs sí, jo proposo 4 mesures que es basen més en l’estímul que en la sanció i que segons la teoria econòmica incentivarien el creixement de l’oferta de pisos de lloguer:

1. Donar confiança perquè crear oferta requereix inversions a llarg termini. Així, cada vegada que es vulgui adoptar una mesura al sector, comptar amb àmplies majories parlamentàries i fer un debat previ amb tots els agents del mercat: És a dir comptar amb els representants de l’oferta i de la demanda .

2. Reduir els impostos (especialment l’ITP però també l’IVA) a les constructores que ara mateix es dediquen a comprar-reformar-vendre. Si aquestes empreses decidissin patrimonialitzar i dedicar el pis al lloguer, se’ls tornaria una part de l’impost. Si el comprador l’adquireix per llogar, se’l reduiria.

3. Per donar més seguretat i rendibilitat i per retenir o atraure més casolans seria convenient fer marxa enrere en els aspectes següents: Eliminar el límit de preu i d’actualització als contractes de lloguer. Reduir la durada dels contractes a 2-3 anys i prorrogar-los per anys sencers, i incloure-hi el delicte d’usurpació, danys a la propietat i el d’impagament del lloguer en els anomenats judicis ràpids . Eliminar l’ obligatorietat del 40% de VPO per al nou sòl urbanitzable. Reduir els tràmits per als canvis dús de sòl: tant de rústic a Urbà, o de local a residencial.

4. Convocar ajuts públics en forma de préstecs a interès zero, per a reformes de pisos buits, sempre que després aquests pisos es destinin al lloguer o al lloguer social.

És a dir, en lloc d’imposar sancions i regular a cop de decret amb mesures que econòmicament no han pogut demostrar grans resultats, proposo donar estímuls als que tenen a la mà crear més oferta.

Al meu entendre, almenys en economia, és millor incentivar que prohibir.  

PD: Aquesta és la 2a part dun altre article sobre el mercat dhabitatge. Aquí podeu llegir la 1a part relacionada amb la compra.